У Илона Маска плохие новости для некоторых арендодателей

Насколько плох рынок недвижимости?

Вот вопрос, который не дает покоя инвесторам уже несколько месяцев.

Сектор недвижимости действительно переживает трудный период из-за повышения процентных ставок Федеральной резервной системой для борьбы с упорной инфляцией. Центральный банк повысил процентные ставки на своем последнем заседании, установив базовую ставку между 5% и 5,25%.

Следующее заседание ФРС состоится 14-15 июня, после чего состоится еще одно заседание Федерального комитета по открытым рынкам 26-27 июля. Ходят слухи о паузе на июньском заседании, но о повышении процентной ставки в июле.

Одним из последствий этой денежно-кредитной политики является то, что она увеличила долговые платежи владельцев собственности, которые очень закредитованы. Согласно отраслевым данным, участники коммерческой недвижимости в настоящее время должны банкам, пенсионным фондам и страховым компаниям 1,5 триллиона долларов.

Этот огромный долг, который должен быть выплачен до конца 2025 года, был обеспечен национальным портфелем офисной, торговой, промышленной и многоквартирной недвижимости, которая может быть оценена не так, как 5 или 10 лет назад, когда были выданы эти кредиты.

Офисные здания пусты
Эта реальность усугубляется офисными помещениями, которые в больших городах все больше пустеют. Крупные компании, то есть те, в которых работает более 50 000 сотрудников, планируют сократить от 10% до 20% своих офисных площадей к 2026 году, согласно опросу агентства недвижимости Knight Frank. Опрос основан на выборке около 350 предприятий по всему миру, в которых работает в общей сложности 10 миллионов человек.

«Фирмы стремятся усерднее работать в своих офисах, но при этом предлагают некоторую гибкость персоналу», — сказал в заявлении, сопровождающем отчет, доктор Ли Эллиотт, глобальный руководитель отдела исследований арендаторов в Knight Frank.
Этот опрос подтверждает версию о том, что рабочие покинули офисные здания, предпочитая работать из дома. Следствием этого является резкое падение спроса на рынке коммерческой недвижимости, что привело к снижению стоимости недвижимости.
Илон Маск, миллиардер, серийный предприниматель, указывает, что ситуация будет продолжать ухудшаться, потому что, по его словам, явление пустующих офисов становится распространенным явлением.

«В вашем городе офисные здания пустуют?» — спросил 9 июня аккаунт в Твиттере, с которым генеральный директор Tesla регулярно взаимодействует на платформе. «Акции Boston Properties, крупнейшего офисного REIT по капитализации mkt, упали на 63% по сравнению с пиковым значением в феврале 2020 года, до 54,11 доллара. владеет Salesforce Tower в Сан-Франциско, где недавно были проданы две офисные башни со скидкой 70% от первоначальной цены».

Маск ответил на вопрос пользователя вопросом, который указывает на то, что проблемы в сфере коммерческой недвижимости широко распространены.

"Где их нет?" — сказал миллиардер.

Просрочки
По словам миллиардера, продолжит ухудшаться ситуация в секторе коммерческой недвижимости, где инвесторы месяцами ждут роста просрочек из-за повышения ставок и отставания спроса на офисы.

По данным аналитической компании по недвижимости Trepp, чьи данные касаются коммерческих ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, или CMBS, просрочки по офисным долгам, похоже, достигли критической точки в мае. Цифры отслеживают секьюритизированные кредиты, у которых возникли проблемы, перейдя к переговорам с третьей стороной между кредитором и заемщиком.

Уровень просрочек по коммерческой офисной недвижимости за последние шесть месяцев увеличился более чем вдвое до 4%, говорится в отчете Треппа. Впервые за пять лет просрочки в офисах достигли 4% и более.

«Офисная ставка подскочила на 125 базисных пунктов до 4,02%», — сказал Трепп. «В последний раз офисная ставка превышала 4% в 2018 году. В то время многие кредиты, выданные в 2006 и 2007 годах, все еще оставались непогашенными с учетом высокого уровня. В настоящее время это не так».

Рынок CMBS составляет примерно пятую часть от общего объема кредитования коммерческой недвижимости в США, но является индикатором ситуации в этом секторе.

Офисы были наиболее пристально наблюдаемой частью рынка недвижимости, поскольку фирмы стремятся агрессивно сокращать пространство. По словам Треппа, на многих рынках субаренда площадей находится на рекордно высоком уровне или близка к нему, поскольку спрос со стороны крупных технологических фирм резко упал. Кроме того, многие компании допускают истечение срока аренды или продлевают аренду с меньшей площадью.

Например, в конце мая 2023 года Google объявила, что предлагает в субаренду 1,4 миллиона квадратных футов в Северной Калифорнии.

Дискуссионный форум недвижимости в США: Как вы думаете, насколько вероятно, что рынок коммерческой недвижимости продолжит ухудшаться в следующем году?

*оставьте свой комментарий: здесь