Что происходит на рынке жилья США - рецессия или коррекция?

Расширяющиеся дебаты о том, где в настоящее время находится рынок жилья США: рецессия или коррекция?

Эксперты делают разные выводы, глядя на одни и те же индикаторы обо всем, от ястребиной позиции ФРС по процентным ставкам до настроений строителей жилья, риелторов, а также покупателей о том, куда движется рынок.

Многочисленные сценарии отражают несбалансированность рынка: продажи нового и существующего жилья снизились по сравнению с прошлым годом, а цены на жилье остаются высокими.

В последнее время рынок жилья «подает много противоречивых сигналов», говорит Неда Наваб, президент по брокерским операциям в компании по недвижимости Compass в Нью-Йорке. «Если вы пессимист, вы можете найти множество вещей, которые не дадут вам спать по ночам. Если вы оптимист, у вас есть много худа без добра».

Это заставляет экспертов гадать о том, что нас ждет впереди.

Есть ли замедление жилищного строительства?
Существует широко распространенное мнение о том, что рынок жилья пережил резкое падение активности после подъема, вызванного пандемией.

Это замедление будет продолжаться с умеренным снижением цен в течение примерно 18 месяцев, сказал Грег Филлипс, главный технический директор Houwzer, стартапа в сфере недвижимости из Филадельфии.

Рынок жилья «не похож на волатильный фондовый рынок, который всегда движется вверх и вниз; рынок жилья движется в другом, более медленном темпе», — сказал Филлипс.

Наваб из Compass сказал, что миллионы покупателей «все еще хотят и должны покупать дома», хотя некоторые покупатели отступают перед лицом ограниченной доступности, повышения ипотечных ставок и общей экономической неопределенности.

Покупатели, продавцы и агенты по недвижимости уже приспосабливаются к замедлению роста, сказал Наваб, отметив, что цены на жилье, хотя и ниже, остаются высокими.

«Рынок просто не мог и никогда не ожидал, что будет расти такими темпами бесконечно», — сказал Наваб. «Продлится ли эта тенденция достаточно долго, чтобы рынок вступил в настоящую« рецессию », или это просто начало ожидаемой« коррекции »к историческим нормам, еще неизвестно».

Однако Наваб сказал, что если рынок действительно стабилизируется на текущих уровнях или около них, «я бы назвал это «коррекцией», а не «рецессией»».

Дело в том, что есть коррекция жилья
Navab хеджирует коррекцию, ссылаясь на «головокружительные темпы» рынка жилья за последние два года, включая ежемесячные продажи, регулярно превышающие 6 миллионов в годовом исчислении, и ежегодный рост цен на жилье на 20% и более на многих рынках. беспрецедентным и неустойчивым».

Например, Филлипс отметил, что цены на жилье в Филадельфии; Вашингтон.; и города Флориды Джексонвилл, Орландо и Тампа-Стрит. в Петербурге выросли на 20%.

Наваб сказала, что демографические факторы спроса на жилье стимулировали рынок в основном благодаря «сильному поколению миллениалов», которое, по ее мнению, будет управлять им в течение многих лет.

«Хорошо квалифицированные покупатели, которые могут позволить себе быть терпеливыми и могут скорректировать свой бюджет, могут найти больше места для переговоров и предложений, чем они имели за последние годы», — сказал Наваб. «Продавцы, которые дисциплинированы в своих ценах, все равно должны ожидать большого внимания к своим объявлениям».

Дэвид Госвик, ветеран жилищной индустрии с 30-летним стажем, считает, что рынок жилья просто переживает коррекцию.

Соучредитель House X World, брокерской компании по недвижимости из Хьюстона, Госвик сказал, что с начала пандемии рынок стал «неуправляемым поездом». Сейчас, когда новые и перепродаваемые дома дорогие, а новое строительство замедляется, рынок приспосабливается.

Он также считает, что иметь 90-дневный прогноз жилищного строительства сейчас «бессмысленно», поскольку рынок следует рассматривать в режиме реального времени на основе семидневных тенденций.

Рецессия жилья
Роберт Дитц, главный экономист Национальной ассоциации домостроителей, утверждает, что рынок жилья в США переживает рецессию, ссылаясь на снижение настроений домовладельцев восемь месяцев подряд.

Индекс рынка жилья торговой группы, который оценивает относительный уровень текущих и будущих продаж домов на одну семью, упал в этом месяце на 6 пунктов до 49.

Оценка 50 или выше указывает на благоприятный прогноз по продажам жилья; Оценка ниже 50 указывает на негативный прогноз. Дитц также сказал, что количество разрешений на одну семью в первой половине 2022 года снизилось на 4% по сравнению с первой половиной 2021 года.

Национальная ассоциация риелторов соглашается. Организация неофициально определяет рецессию на рынке жилья как шесть месяцев прямого снижения продаж жилья.

Главный экономист NAR Лоуренс Юн сказал, что продажи в июле упали почти на 6% по сравнению с предыдущим месяцем, что составляет почти 5 миллионов единиц, что является самым медленным темпом продаж с ноября 2015 года, за исключением падения, произошедшего в начале COVID-19. 19 пандемия два года назад.

Кроме того, NAR сообщила, что продажи домов, в том числе домов на одну семью, таунхаусов, кондоминиумов и кооперативов, упали примерно на 20% по сравнению с июлем 2021 года, когда рынок жилья палил.

На грани обвала рынка жилья?
Нет, рынок жилья даже близко не подошёл к краху рынка жилья во время Великой рецессии 2008 года, соглашаются эксперты. Это отчасти из-за новых правил кредитования в результате кризиса.

Заемщики находятся в гораздо лучшей форме, с более высоким кредитным рейтингом. А поскольку цены на жилье все еще растут, домовладельцы имеют рекордную сумму собственного капитала.

 «Это довольно сложная сеть, которая происходит прямо сейчас, но она не похожа на крах 2008 и 2009 годов, когда рынку потребовались годы, чтобы раскрутиться», — сказал Филлипс из Houwzer.

Советник по инвестициям в недвижимость Лос-Анджелеса Андре Стюарт, генеральный директор стартапа InvestFar, считает, что председатель Федеральной резервной системы Джером Пауэлл еще далеко не закончил играть ключевую роль в будущем рынка жилья.

«ФРС также сталкивается с ипотечной дилеммой на сумму 2,7 триллиона долларов, в сочетании с высокими процентными ставками, очень маловероятно, что Федеральная резервная система сможет свернуть свой баланс», — сказал Стюарт. «Но если они это сделают, готовьтесь к коллапсу, а не к коррекции жилищного строительства в течение следующих 18–24 месяцев».