Рынок жилья вступает в рецессию — чего ожидать дальше

Цикл жилищного строительства, начавший восходящий подъем в 2011 году, официально завершился. Проще говоря: мы вступили в жилищную рецессию.

Во вторник мы узнали, что в июне строители заложили 982 000 домов на одну семью. Это на 19% меньше, чем в феврале, и на 16% меньше, чем в том же месяце 2021 года. Хотя это вряд ли можно назвать «прорывом», очевидно, что строители сокращают расходы. Исторически сложилось так, что именно это происходит, когда жилищный цикл переворачивается: по мере того, как существующий инвентарь жилья, с которым конкурируют строители, начинает резко расти, строители начинают сокращать.

«Пиковая эйфория позади. Мы возвращаем часть эйфории ценообразования на жилье, которая прокатилась по каждому рынку жилья», — говорит Рик Паласиос-младший, руководитель отдела исследований John Burns Real Estate Consulting.

Существующий инвентарь жилья будет продолжать расти, а жилищное строительство будет продолжать замедляться. По крайней мере, так считают в John Burns Real Estate Consulting, которая консультирует как строителей, так и инвесторов. При этом продолжающаяся рецессия на рынке жилья (то есть сокращение рынка жилья) может привести к снижению цен на жилье на оживленных региональных рынках жилья. По словам Паласиоса, многие бурно развивающиеся рынки стремятся к снижению цен как в 2023, так и в 2024 году. Сюда входят такие рынки, как Финикс, Нэшвилл, Уэст-Палм-Бич, Лас-Вегас и Остин. Паласиос говорит, что в Бойсе цены на жилье могут стать отрицательными в годовом исчислении уже в декабре.

«Строители уже решают не лить плиты на определенных рынках. Это технический триггер для начала строительства дома. На некоторых рынках это будет похоже на жилищный кризис», — говорит Паласиос.

Вскоре после того, как этой весной ставки по ипотечным кредитам резко выросли, на рынке жилья началась «жилищная коррекция». Легко увидеть, как эти более высокие ставки отпугнули многих потенциальных покупателей. Если бы заемщик в декабре взял ипотечный кредит на 500 000 долларов по ставке 3,1%, он должен был бы ежемесячно выплачивать основную сумму и проценты в размере 2 135 долларов. Если бы заемщик взял ипотечный кредит на 500 000 долларов по сегодняшней средней фиксированной ставке на 30 лет (5,51%), он получил бы платеж в размере 2 839 долларов.

Хотя рецессия на рынке жилья ударила по рынкам от побережья до побережья, вряд ли это будет равномерным. Это наносит особенно сильный удар по рынкам жилья на западном побережье, западном побережье и юго-западе. Просто посмотрите на изменение уровня запасов. За последние шесть месяцев жилищный фонд в Денвере вырос на 247% по сравнению с 18% в Питтсбурге. Не сильно отстают от Денвера Остин (220%), Колорадо-Спрингс (195%), Стоктон, Калифорния (175%) и Бойсе (161%).

В чем дело? Эти западные рынки жилья также оказались одними из самых «переоцененных» рынков в стране. Поскольку в последние два года свирепствовал жилищный бум, связанный с пандемией, на многих из этих рынков, которые были более ограниченными в плане предложения, наблюдался ошеломляющий рост цен на жилье. В Бойсе цены на жилье подскочили на ошеломляющие 53% за последние два года. Это подняло цены на жилье там далеко за пределы того, что исторически поддерживали экономические основы рынка. Фактически, Moody's Analytics считает его самым «переоцененным» рынком в стране.

В течение следующего года Moody's Analytics ожидает, что на значительно «переоцененных» рынках жилья, таких как Бойсе и Остин, цены на жилье упадут на 5-10%. На национальном уровне Moody's Analytics ожидает, что рост цен на жилье в годовом исчислении составит 0%. Однако, если начнется рецессия, Moody's Analytics прогнозирует, что на значительно «переоцененных» рынках жилья цены на жилье могут упасть на 15-20%, в то время как национальные цены на жилье упадут примерно на 5%.

Есть еще одна причина, по которой такие оживленные рынки, как Остин и Феникс, сокращаются быстрее: инвесторы.

За последние два года инвесторы хлынули на рынок жилья США. Были мелкие игроки, такие как хозяева Airbnb и семейные арендодатели. Домашние ласты вернулись. Были также институциональные типы, такие как Blackstone, и игроки iBuyer, такие как Zillow. Их любимые места? Горячие рынки жилья на западе, юго-западе и юго-востоке гор.

Однако по мере того, как рынки жилья в этих быстрорастущих городах начинают сокращаться, инвесторы первыми бегут к выходу.

«Инвесторы иногда движутся стадом. Если недвижимость в Фениксе перестанет быть привлекательной инвестицией в 2022 году, это может оказать большое и быстрое влияние на продажи домов. Об этом сообщил независимый аналитик по недвижимости из Феникса.

Этот жилищный спад конечно создан намеренно.

Ранее в этом году Федеральная резервная система перешла от количественного смягчения (то есть покупки облигаций) к количественному ужесточению (то есть продаже облигаций). Немедленно финансовые рынки подтолкнули вверх как 10-летние казначейские, так и ипотечные ставки. Это именно то, чего хотела ФРС: если ставки по ипотечным кредитам вырастут, это приведет к тому, что пандемический жилищный бум, который способствовал росту инфляции, сойдет на нет.

«Я бы сказал, что если вы покупатель жилья, кто-то или молодой человек, желающий купить дом, вам нужно немного перезагрузиться. Нам нужно вернуться к месту, где спрос и предложение снова вместе, а инфляция снизилась. снова низкие, и ставки по ипотечным кредитам снова низкие», — заявил журналистам в июне председатель ФРС Джером Пауэлл.

По словам Паласиоса, эта жилищная «перезагрузка» ФРС на самом деле означает «падение цен на жилье». Хотя ФРС прямо об этом не говорила, Паласиос говорит, что многие в отрасли считают, что именно это и произойдет дальше.

По словам Паласиоса, этот продолжающийся спад на рынке жилья в сочетании с решительными действиями ФРС является идеальным рецептом рецессии. Исторически сложилось так, что рецессии, вызванные ФРС, начинаются в таких чувствительных к процентным ставкам секторах, как жилье. Обычно это происходит примерно так. Рост ставок по ипотечным кредитам быстро приводит к снижению продаж жилья. Затем запасы резко возрастают, и жилищные строители сокращают расходы. Затем падает спрос как на сырьевые товары, так и на товары длительного пользования. Конечно, рецессия на рынке жилья также влечет за собой увольнения.

«Урок, извлеченный при чтении статьи Пола Волкера, заключается в том, что ФРС напортачила в 1970-х годах. Если вы послушаете ФРС за последний месяц, то обнаружите, что они взволнованы», — говорит Паласиос.