Что такое таймшер?
Таймшер, также известный как право собственности на отпуск, представляет собой пожизненное обязательство оплачивать ежегодные поездки на один и тот же курорт или группу курортов. Вы вносите предоплату или финансируете единовременную выплату авансом плюс ежегодные сборы за обслуживание. Плата за обновление или обмен вступает в игру, если вы хотите остановиться в другом месте, чем вы изначально заплатили. Типичная поездка длится одну неделю.
Как работают таймшеры
Доступны два типа договоров о таймшере, в которых будет указано, кто владеет собственностью и как она работает для вас, чтобы вы могли посетить свой таймшер.
Прежде чем купить таймшер
Остерегайтесь конвертов с подарками. Многие жители Нью-Йорка недавно зашли в свои почтовые ящики и были очень рады получить радостную новость о том, что в рамках рекламной акции по продаже таймшеров они стали счастливыми обладателями бесплатной поездки в тропический рай. Мы все знаем, что трудно устоять перед соблазном осуществить мечту за небольшие или нулевые затраты. К сожалению, не все, что блестит, не золото, и все, что обещано, не выполняется. Часто бесплатное путешествие оказывается изнурительным переходом от таймшера к таймшеру, перемежающимся бесконечными переговорами о продажах и завершающимся огромным счетом за скрытые расходы и непредвиденные расходы. .
Генеральный прокурор штата Нью-Йорк хотел бы дать вам несколько советов и показать, как защитить себя, когда вы думаете о покупке таймшера.
Конечно, не каждый призёр оказывается проигравшим, и есть солидные продавцы продуктов таймшера, которые предлагают своим клиентам всё, что обещают. Как вы можете просеять предложения и выяснить, кто вас обманывает, а кто нет?
Читайте мелкий шрифт
Таймшер определяется как любое соглашение о совместном владении загородным домом, кондоминиумом или другой недвижимостью, при которой каждый из совместных покупателей может занимать квартиру в течение определенного периода каждый год.
Любое предложение таймшера, отправленное по почте к вам домой в Нью-Йорке, регулируется законодательством штата Нью-Йорк. Проверьте письмо, которое вы получили. В любом предложении бесплатного или недорогого тура, которое включает презентацию с разделением времени, должно быть указано, что полные условия предложения содержатся в плане предложения в Нью-Йорке, который можно получить у спонсора. Тот факт, что план предложения был подан в Нью-Йорке, дает вам дополнительную защиту. Спонсоры, желающие продавать таймшеры в Нью-Йорке, должны полностью раскрывать условия и факты сделки всем потенциальным покупателям. Кроме того, продавец также должен предоставить покупателям возможность отказаться от покупки в течение семи рабочих дней после подписания ими договора купли-продажи.
Иногда разработчик вообще избегает использования термина «таймшер», заменяя слово «таймшер» «интервальным владением» или «владением клубом отдыха». Во всех рекламных объявлениях для жителей Нью-Йорка должен четко и заметно использоваться термин «разделение времени» для описания продукта, предлагаемого спонсором для продажи. В любом случае, независимо от того, какая терминология используется, предложение регулируется одними и теми же правилами и положениями. Поэтому убедитесь, что перед тем, как собирать чемоданы, вы установили, что таймшер действительно зарегистрирован в Нью-Йорке.
Игра на шансах
Некоторые из этих предложений созданы для того, чтобы создать впечатление, что вы уже что-то выиграли, например, в лотерею или в лотерею. Они могут пообещать вам автомобиль, телевизор или какой-то другой экстравагантный приз. Однако, чтобы собрать, вам обычно требуется посетить таймшер. Не дайте себя обмануть. Если какое-либо рекламное объявление или прямая почтовая рассылка делают такое предложение, то в нем должно быть указано следующее:
Полное описание выигранного приза;
Денежная стоимость приза;
Требуется ли вам участие в презентации по продажам;
Все условия, связанные с призом;
Много раз письмо продавца часто выглядит как срочное уведомление для победителей конкурса, информирующее их о том, что, если они хотят воспользоваться предлагаемой специальной сделкой, они должны действовать сейчас. Это чувство безотлагательности предназначено для того, чтобы подтолкнуть получателя к импульсивным действиям.
Этот метод продаж часто бывает эффективным, но он противоречит законам Нью-Йорка. В соответствии с законом реклама не должна «выглядеть как срочное и официальное уведомление для победителей конкурса и не должна использовать какие-либо другие средства для передачи ложного чувства срочности или важности». Авторитетные разработчики таймшеров знакомы с нашими местными требованиями. Если их конкуренты игнорируют наши правила размещения рекламы, возможно, они расставили для вас другие ловушки.
Как защитить себя
Прежде чем что-либо подписывать, убедитесь, что вам дали план предложения, который был подан в Нью-Йорке, даже если таймшер находится за пределами штата или вы находитесь за пределами штата. Если вся сделка по продаже не осуществляется за пределами штата, застройщик должен отказать в вашем бизнесе, если он или она решили не подавать заявку в Нью-Йорке. Согласно закону Нью-Йорка, если какой-либо бизнес ведется в Нью-Йорке, оференты должны быть зарегистрированы здесь.
Если был подан план для Нью-Йорка, вы имеете право отменить его в течение семи рабочих дней после подписания контракта. Если план не был подан, возможно, вы имеете дело с застройщиком из другого штата, который ведет шоу так, как ему или ей нравится. Вы должны знать, что закон Нью-Йорка требует, чтобы любой продавец, ведущий бизнес в штате, предоставлял потенциальным покупателям полную и исчерпывающую информацию о существенных фактах сделки.
Эти факты могут включать личность продавцов, их финансовое положение, статус продаваемого имущества, наличие любых рисков или проблем, а также любой другой вопрос или вопрос, который потенциальный покупатель может счесть важным при принятии решения о покупке.
Если у вас есть план предложения, обязательно прочитайте его до истечения семидневного периода отмены. Генеральный прокурор настоятельно рекомендует вам показать его своему адвокату или финансовому консультанту для помощи в определении того, следует ли продолжать сделку. Не позволяйте тактике высокого давления заставлять вас что-либо подписывать, потому что некоторые продавцы специализируются на агрессивных методах продаж. Не бойтесь задавать вопросы и настаивайте на том, чтобы ответы были в письменном виде или были показаны вам в плане. Что наиболее важно, так это то, что вы должны использовать все свои лучшие и самые благоразумные суждения, поскольку часто это долгосрочные обязательства, от которых трудно отказаться. Помните, вы всегда можете просто сказать «нет».
Важные соображения
Прежде чем вы решите купить таймшер, вы должны проверить, имеет ли смысл сделка в свете продолжающихся финансовых и юридических обязательств. Покупка таймшера, вероятно, будет постоянной выгодой и обязательством, которое вы можете иметь на всю оставшуюся жизнь.
Изучите особые риски, кратко изложенные в начале плана предложения.
Факторы, которые необходимо учитывать, включают:
В плане с разделением времени, если спонсор объявляет о банкротстве, права всех покупателей могут быть прекращены.
Таймшеры следует приобретать для личного отдыха, а не для получения прибыли или инвестиций. Часто для таймшеров не существует рынка перепродажи.
Большинство брокеров по недвижимости не будут перечислять таймшеры. Вы можете попытаться продать свой таймшер самостоятельно, но это может привести к прямой конкуренции со спонсором, у которого может быть большой запас непроданных единиц.
Полный контроль за адекватной работой и обслуживанием таймшера лежит на разработчике или операторе-преемнике. Таким образом, объекты и услуги будут доступны только до тех пор, пока спонсор может их предоставить. В первые годы проекта невыполнение спонсором своих обязательств потребует небольшого числа владельцев таймшеров для покрытия расходов на поддержание всего проекта.
Чего это стоит?
После того, как риски были изучены, вам все равно нужно решить, стоит ли удобство и привлекательность таймшера своей цены. Вы должны сравнить расходы со стоимостью сопоставимого отеля или курорта за количество лет, в течение которых вы планируете владеть таймшером, и временную стоимость ваших денег. Учтите, что вам придется произвести авансовый платеж. Если вы берете взаймы причитающийся остаток, в дополнение к любым затратам на финансирование оставшейся части покупной цены, вы должны учитывать ежегодные сборы за совместное использование времени, необходимые для обслуживания устройства. Вы также можете нести ответственность за любые специальные оценки, которые руководство таймшеров может счесть необходимыми для будущих операций. Эти оценки трудно предсказать, и они могут возникнуть, когда вы меньше всего их ожидаете. Вы по-прежнему будете нести ответственность за оплату типичных отпускных расходов, таких как питание, транспорт и прочие расходы. Опять же, вам следует проконсультироваться с финансовым консультантом.
Обмен
Новое поколение разработчиков таймшеров ухватилось за концепцию гибкости, чтобы помочь продавать свои устройства. Иногда вы можете торговать или обмениваться на разные недели года на разных курортах по всему миру. Однако вы должны иметь в виду, что если вы купите нежелательную неделю по выгодной цене, вы, вероятно, не сможете обменять ее на что-то намного лучшее. Некоторые таймшеры настроены так, что после покупки вам все равно не гарантируется указанный временной интервал. Эти курорты работают в порядке очереди, и их внутренняя система бронирования требует, чтобы владельцы встали в очередь, чтобы получить бронирование. Обычно вам обещают, что вы зарезервируете место, но это может быть не ваш первый выбор.
